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一文读懂为什么要投资新加坡房产!

编辑:陈杨时间:2019-07-18来源:南洋教育、新加坡房地产交易网价格有效期至:2019-08-01

近一段时间,海外房产投资深受越来越多的国内投资者的青睐。新加坡因其治安良好、领先的教育和医疗保健系统、高品质的居住环境……当然还有优越的投资环境,以及稳定的商业环境吸引着许多移民投资者,从而成为海外房产投资的热门。

在全球房地产市场中,新加坡被公认为最安全、最具价值的地点之一,且新加坡楼市健康,且币值稳定。

新加坡房产拥有不限制外国人拥有私宅和公寓、法律明文规定保障物业权、无货币管制、房贷利率低、无资本收益税、无遗产税、房屋出售后无需缴纳预扣税等一系列优势。购买新加坡房产,无疑是投资者资产保值的最佳方式。 

新加坡的房产具有较为规律的价格走势,健康稳定且从价格上非常具有优势,远低于国内一线城市房屋优德888官网。(下图为新加坡分区域房产每平方英尺参考价格)

 作为外国人,如何在新加坡买房投资?过程中会遇到的一些问题等,小编为您全面解析

一、如何在新加坡买房投资

1、外国人如何购买新加坡房产

外国投资者(非永久居民)能够购买所有的公寓(包括所有99年、999年和永久土地的公寓),以及多于5层的有地住宅。但不能购买政府组屋、整个公寓项目、空置的住宅地皮、以及少于5层的有地住宅。圣淘沙岛是例外,圣淘沙的房产将没有这方面的限制,外国人在圣淘沙也可以向当局提出申请,购买地皮及有地住宅。

2、外国人投资新加坡房产办理贷款

可以贷款!外国人贷款额度可达总房价的50%—60%,手续便捷。

而且期房的房款按工程进度支付,无需占用大额资金。

3、在新加坡房产面积与交房标准

新加坡房屋没有公摊面积,所售面积均为套内面积;新加坡交房标准为精装,包括墙面、地面,厨房、卫生间全部装修到位,衣橱、储物橱柜、空调、冰箱、洗衣机等生活家电也是一应俱全。不论是出租还是自住都是非常方便。

4、在新加坡房产配套与物业

新加坡的公寓楼盘,配套设施与物业服务都非常完备,这也是各大开发商抢占优质客户强有力的方式:泳池、儿童乐园、儿童水上乐园、按摩泳池、桑拿房、淋浴房、烧烤区域、业主会客室、健身房、安保系统、保洁保安、定期除虫除草……全部都是供业主免费使用。重点:车位免费!每户都配一个车位,如果需要更多车位,只要去物业申请就可以。

5、在新加坡房产出租与二手房市场

新加坡云集了7000多家跨国公司,来自世界各地的外籍人士在此工作和生活;此外新加坡的外国留学生也是房产市场的庞大客户群体,租赁及二手房市场需求特别旺盛。

重点:新加坡的管理相当规范,房产中介、律师、政府职能部门各有分工、相互监管,谨慎到苛刻。严格的法律体系下,是对租售双方的利益保障,作为投资人,大可高枕无忧,坐等获利。

6、在新加坡买房租金收益与投资回报

租金收益与投资回报是外国投资者置业的一个重要因素。在房产交易活跃的新加坡,无论是出租与转让回报率都相当可观,新加坡租金回报率在3%左右,而贷款利率低于2%,相比之下优势明显。而且新加坡的租客相对素质较高,中介服务也很到位,完全不需要投资者费心打理,中介全权妥善管理。

7、在新加坡买房是否可以移民

在新加坡购买房产不能作为移民手段,但是在本地拥有房产,对于有移民计划的投资者来说,绝对是加分项,移民局会将房产作为申请者重要的考量部分。

8、在新加坡的学区房

新加坡的学区房是房产中的优质资源,新加坡无论公民还是外国人,在申请小学时,居住地是否在学校一公里范围内是必要的入学考核条件,所以离校一公里内房产是投资的热门选择。

二、外国人在新加坡买房投资会遇到的问题

1,新加坡房屋地契分类和住宅种类

新加坡房屋地契年限主要存在三种地契形式。99年,999年,和永久地契。而新加坡住宅分组屋,私人公寓和有地住宅。

组屋由新加坡建屋局统一建造拥有,只有符合购买组屋条件的新加坡公民和永久居民家庭才可以买,是属于有津贴的公共住房。组屋都是99年,居住者只拥有房屋使用权,土地归新加坡政府所有。

私人公寓是指项目至少占地4000平米,拥有住宅楼外还包括各种设施,如游泳池,健身房,网球场,会所等。私人公寓都由开发商开发,属于屋主私人产业,但不拥有土地。

有地住宅是指建在一片土地上的住宅,土地是属于屋主个人的。有地住宅分为三类:排屋,半独立洋房,和独立式洋房,其中面积超过1400平方米的独立式洋房又被称为优质洋房。

2,外国人在新加坡能买哪种住宅?

外国人在新加坡能买所有的私人公寓,及十年的执行公管公寓。如果两个外国人已经是永久居民(PR)并结婚组成家庭就可以在公开市场上购买二手组屋,但前提是必须在获得永久居民权后等满三年,购买后必须在半年内卖掉国内外的私人房地产。

新加坡国土面积有限,对外国人购买有地住宅有明确的限制,规定只有新加坡公民才能购买有地私宅,除非是经过律政部审批认定对新加坡具有特殊贡献的永久民居,但每年符合这一条件的永久居民人数不多。不过,位于新加坡最南端的圣淘沙升涛湾是惟一的例外,外国人,包括非永久居民均可在升涛湾购买地皮和有地私宅。不过该地有地私宅的地契只有99年,外国买家也不可出租。

3,  外国人买房要付的印花税

首先买家除了付房款外还要付买方印花税(BSD),房产购买价格在$180,000以内的部分,税率按1%计算,第二个$180,000税率按2%计算,超过$360,000到$1,000,000之间的部分税率按3%计算。若房屋成交价高于$1,000,000超过$1,000,000的部分税率是按4%计算。

例如:购买房屋价格-$1,200,000买方印花税是$32,600

买方印花税适用于所有物业买家,不分国籍。

外国人购买住宅物业还要付额外买方印花税(ABSD).根据自由贸易协定(FTAs), 以下国家的国民或永久居民将获得与新加坡公民相同的税收待遇。

A)冰岛,列支敦士登,挪威或瑞士的公民和永久居民

B)美国公民

其他外国人按以下情况征收额外买方印花税:

4,外国人除了买住宅,可以买商业地产,工业地产吗?

外国人可买工业地产,但工业地产一般地契60年,甚至有更短30年,买家多数为自用,不推荐纯投资。新加坡商业地产有写字楼,商场店面,有地商业店铺,HDB店屋,酒店,这些类型外国人都可以买。办公楼地契有永久地契和99年地契。因为商业地产目前还没有买家额外印花税,所以这也是投资者青睐的投资项目。

5,外国人投资买房可以贷款吗?银行利率高吗?

在新加坡外国人首次买房可以申请银行最高70%的贷款。在新加坡有收入的外国人,只要收入达到要求,就可以申请到最高75%的贷款,贷款期限可到65岁,最长贷款年限为30年,同时屋龄减去贷款年限还要剩30年。比如说你30岁买一个房龄只剩55年的房,那你的贷款年限就不是30年,而是25年。如果买家贷款只能拿到55%,那贷款年限最长可到35年,期限可延长到75岁。另外在购买第二间屋子的房贷比率顶限下降至45%。第三套房贷款或以上房贷比率下降至35%. 当然房贷也和贷款人的年龄有很大关系。如果贷款人超过65岁,贷款比率也会降低。

新加坡银行贷款利率有浮动利率和固定时间段锁定利率。目前贷款利率已经升高至2.5%左右。中国目前的房贷利率在5%左右。

6,新加坡房屋面积如何算?公寓有公摊面积吗?阳台算面积吗?车位要买吗?

在新加坡买房听到的都是平方英尺,但实际上很多买房合同上也是用平方米的,它的计算方法是1平万米约等于10.76平方英尺。

新加坡房屋面积是指实用面积,是指从大门进去整套房屋的面积,所以阳台,室外放空调的位置都算在内。但不象中囯的面积是指每个单位的建筑面积,在计算套内建筑面积同时还会有公摊面积,比如门口的面积,楼道面积都按比例算进每一个单位的建筑面积。

在新加坡,买家不需要另付费买车位。发展商一般会为每个单位赠送一个车位。别小瞧这个车位费,在中国购买中高档住宅,需要另外购买车位,动辄十几,二十多万人民币是一笔不小的开销,在新加坡就完全省了这笔资金。新加坡乌节路有些豪宅公寓甚至给每个住户配两个车位,甚至三个车位。

7,新加坡拥屋毎年交税吗?

新加坡税务局每年会针对房产所有者征收房产税。其对象包括各种组屋,公寓,有地住宅,也包括商业,工业地产等等。其房产税无论新加坡公民还是外籍人士都是按照统一标准计算。简单来说房产税的计算为房产年价值*税率。年价值是根据房产所在地区的相似房屋类型平均租金水平做出的一个房产收入的估计,和实际房产的租金计算出的价值也许并不完全相符。价值越高的房产税率则越高。具体的计算采用分段税率法:

如果该物业为自住,新币8000以下免税,以上税税率为年值的4%起。

如果屋主不自住,那么房产不管是出租还是借给他人居住,房产税税率都为本物业年值的10%起。

商业/工业地产的税率则是简单直接的算法,物业年值*10%。

8, 新加坡产业有物管费吗?

业主需要交管理费,每月一般是几百新元,管理费除了包括车库维护费用,还包括游泳池,健身房等设施,每三个月收一次。如果是组屋,也要交市镇管理费,但不包括停车费,屋主可买组屋停车场月票,费用很少。总体来说,公寓的物管费是物有所值的。

9,在新加坡买房后随时可以卖吗?

屋主可以随时卖屋,但是新加坡政府为了控制房地产泡沫在2011年1月就出台了卖方印花税(SSD),私宅卖家在四年内出售私宅,必须支付介于4%至16%的卖方印花税。

但在2017年3月又调整卖方印花税,新条例出台后,三年内售出私宅的卖家才需要支付卖方印花税,这三年的印花税率也各调低四个百分点介于4%到12%。

10, 在新加坡买房要付中介费吗?

在新加坡买房,不论是二手市场的公寓,还是跟发展商买新的现房或者是期房都不需要付中介费用的。

11,在新加坡买房如何办理过户手续?

在新加坡买卖房屋时需要买卖双方各自指派律师代表双方完成交易手续和办理过户文件。即使买发展商的新房买家也需要律师。律师会处理好一切相关手续解决你的后顾之忧。律师费是根据房产最终的成交价定,一般少过200万新币的律师费在3000新币左右,总价超过200万新币的就要和律师楼确认具体收费数目。

12,在新加坡买房要什么年龄才可以签买卖合同?可以给年龄低于21岁的孩子买房吗?

新加坡法律规定买家必须满21岁才可以自己签买卖合同。

但父母想给低于21岁的孩子买房是可以的,需要给孩子设立一个信托(Trust),就可以买房,这种情况买房必须是全款付清不能拿银行贷款。

13,投资新加坡房产,租金回报率高吗?

新加坡租金回报率平均值在3%左右。但新加坡相比其它发达国家的低贷款利率还是能让买家以租养房享受长期房产增值的优势。

14,新加坡买发展商的期房安全吗?有烂尾楼的风险吗?

新加坡政府针对房地产这一块的政策法规非常多,针对发展商也有严格规定保护买家利益。所以买卖都有合同,一旦发生纠纷,哪方违法,哪方可以维权,在法律上非常明确。国外曾发生的烂尾楼,发展商卷款跑路这类严重事件在新加坡从未发生过。

15,新加坡买到的期房是什么样?和中国的交房标准一样吗?

新加坡的公寓有一大特点就是精装修,不像国内是毛坯房。在新加坡每一个新公寓的开发商都会负责精装修,实际入住的公寓与在购买时参观的样板间都是一比一的比例做出来的。对于购买新房的买家在拿钥匙时无需在装修上进行再投资,墙面已经刷好,卫生间配好马桶,厨房都配好厨柜,炉灶和油烟机等设备,买家只需装灯泡和安装窗帘就可以入住或者出租了,非常方便。

16,外国人买房,如果纯投资不考虑自住的话,地理位置挑选哪里比较好?

如果是纯投资不考虑自住,还是推荐第9,10区市中心乌节路地段,武吉知马及滨海湾金融区等新加坡黄金地段的房产。这些地区的房产升值潜力大,是众多外国人和本地人都钟爱的地段。如果要自住,则通常推荐考虑工作交通方便的地方,或者是靠近孩子学校上学方便的学区房。

17,新加坡买房子可以移民新加坡吗?

新加坡买房一般是从开发商或者私人手上购买的,而长期居留准证及移民政策属于新加坡政府行为,它们是属于两个完全不同的部门所以原则上来说买房是不等于移民的。

想要移民到新加坡,一般分三步。第一步持长期准证,就是各种学生准证,工作准证等。第二步转为永久居名准证(PR)。第三步入籍新加坡,成为新加坡公民。目前新加坡政策有投资移民政策GIP(全球商业者计划)是唯一可直接成为PR的方式。申请者必须拥有三年或以上的创业经历,投资至少250万新币建立新的商业实体或者投资给一支全球商业投资计划基金。投资移民整个申请周期大概是6-8个月。

新加坡买房不能移民,但似乎买房让孩子在新加坡读书有机会移民。从去年底开始,新加坡终于放开学生申请PR了!只要是在新加坡学校(包括公立和私立)的在读学生,至少在新加坡居住满两年以上,并通过了至少一项新加坡国家级考试,如小六汇考(PSLE),新加坡剑桥GCE N/O/A水准,IP(IntegratedProgramme)课程,就能申请PR了。

18, 新加坡买屋龄比较老的二手房产业要注意什么?

买家要注意银行贷款限额和公积金(CPF)动用比率两方面的问题。外国人没有公积金,但永久居民就有公积金也可以用它买房。

新加坡公寓地契分99年,999年和永久地契,而组屋只有99年。通常来说永久地契通常要比99年贵20%左右。其实正常来说99年已经足够2代人来居住了,可为什么人们还是热衷于永久地契呢?因为如果是永久地契买家就不用担心这两个问题。

a)目前来说,一般地契低于60年就比较难贷款或者贷款额度会大大降低。因为银行规定公寓贷款如果可以贷款75%,最长年限是30年,贷款人年龄到65岁。但是银行也规定除去贷款年限公寓年限要剩30年。例如,买家30岁买一间屋龄55年的公寓,根据收入和TDSR(总偿还比例)计划她可以贷款到75%,贷款年限是14年。因为公寓已经55年,剩下屋龄是44年,按银行规定贷款屋龄要剩30年,所以买家只能贷款14年。贷款年限越短意味着月供就会越高,也就是说买家的贷款能力和收入就要越高,如果不能拿到75%贷款,那差额的部分就要用更多现金衬贴,也就是说首付就变多了,这样有能力来购买的人就会大大减少。

b) 买屋龄老的公寓动用公积金(CPF) 有限制。是根据买家年龄和公寓剩余屋龄限制可用公积金的比例。比如买家30岁,买一间公寓剩余屋龄为55年,买家能动用的公积金是55%(OA户头的公积金可以买房)。

19, 什么是En-bloc

En-bloc 就是业主集体出售产业给开发商推倒重建。新加坡土地有限,发展商的土地或者是从政府售地中竞标得来,或者是从公寓业主们集体出售收购得来,也就是所说的En-bloc. 公寓能成功集体出售被发展商买下是所有业主梦寐以求的事情,因为补贴会远大于房子本身的市价。特别是永久地契产业,因为新加坡政府早己停止售卖新的永久地契,目前新盘的永久地契全部来源于推倒旧的公寓在原址上建新的。永久地契以后被开发商买回来再推倒重建的几率要远运大于99年地契。

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